1. Mortgage Rate Hold

 모기지를 받아서 주택을 구입하는사람이 제일먼저 해야될 1순위가 바로 이 Mortgage rate hold를 받는겁니다. 모기지 Rate hold는 고정(Fixed) 모기지에만 받을수 있으며 본인이 Rate hold를 요청하는 날의 모기지 이자율을 돈을 빌려주는Lender가 길게는 120일에서 짧게는 30일까지 보장해주는 프로그램 입니다.  요즘같이 캐나다 금리가 오르고 있는 경우, 언제 또 금리가 올라서 모기지 이자율이 올라갈지 모르기 때문에 무조건 먼저 Rate hold를 신청하시기 바랍니다.

 예를들어 올해 6월만 해도 5년 고정 이자율이 2.59% 였는데, 3개월이 흐른 지금 5년 고정 3.2% 정도 됩니다. 

만약 6월에 집을 구매하려던 구매자가 Rate hold를 신청하였다면, 지금 2.59%의 이자율로 모기지를 받을수 있지만,

만약 신청하지 않고 집을 먼저 구하고 나중에 모기지를 받으려고 했다면 3.2%정도의 이자율을 받게 됩니다.

 0.6%의 차이는 $100,000당 한달에 $50, 1년에 약 $600고 5년간 대략 $3,000에 대한 차액이 발생하는겁니다.  그럼 $400,000을 빌렸다고 가정해 봅시다.

그럼 $3,000 X 4년 = $12,000 

무려 1만 2천불(한화 대략 1천 100백만원) 차이가 납니다.

모기지 Rate hold에 필요한 서류는 3가지는

영문이름 (영주권, 운전면허, 여권에 표기된)

생년월일(DOB)

SIN 넘버입니다.

Mortgage Rate Hold는 Lender마다 조금식 프로그램이 다르기 때문에 꼭 전문가와 상담하시기 바랍니다.

How to pay off mortgage faster,

1. Round Up

2. Lump-sum payments

 어제 올렸던 모기지 빨리 갚는 방법 Accelerated bi-weekly payments에 이어 오늘은 그 4번째 Choose a shorter amortization period입니다.

amortization period이 뭔지 궁금하신분은 여기를 클릭!

 다운페이 금액이 20% 미만일 경우, 모기지 보험에 가입을 해야합니다. 모기지 보험에 가입을 하게되면 Amortization period는 최대 25년까지 가능합니다. 하지만 만약 20% 이상 다운페이를 할 경우 최대 30~35년까지 Amortization period를 연장 할 수 있습니다.

그럼 $300,000를 3%이자 5년 고정, Bi-weekly로 각각 25, 30년 AP로 받았다고 가정하고 비교해 보겠습니다.

25년 AP로 받을경우 2주에 약 $710모기지 금액을 지불하고, 30년의 경우 약 $631를 지불합니다.

25년을 할 경우 30년을 선택한것보다 이자로 $795.06를 아낄수 있습니다.

그럼 과연 30년후에는 총 얼마의 이자가 차이가 날까요?

이자로 각각 $109,978.75와 $133,053.35를 지불하게 됩니다.

25년으로 할 경우 $23,074.60의 이자를 더 아낄수 있습니다.

그럼 다 25년을 하지 왜 30년을 할까요?

이는 본인의 GDS, TDS %와도 관련이 있고, 본인의 한달 생활비와도 크게 관련이 있습니다.

Bi-weekly가 대략 $80 차액이면 한달에 $175를 25년 상환이 더 내야합니다.

각 가정마다 생활비가 다르겠지만, 어떤 가정에 한달에 $175은 작은 돈이 될수도 있고, 그렇지 않을수도 있습니다.

이 $175에 대해 여유가 있으면 25년을 아니면 30년을 하고, 5년후에 소득이 나아질 경우, 다음 텀에는 20년 혹은 15년으로 점점 AP기간을 줄이는것도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

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1. Round Up

2. Lump-sum payments

 지난주에 올렸던 모기지 빨리 갚는 방법 Lump-sum payments에 이어 오늘은 그 3번째 Accelerated bi-weekly payments입니다.

여기 링크에서도 볼수 있지만, 단순히 모기지를 Monthly에서 Bi-weekly로 바꾼다고 세이브를 많이하는것이 아닙니다.

Payment Frequency 관련 링크 바로가기

만약 한달 모기지 지불액이 $1,000라고 가정하면, Monthly의 경우 1년간 총 12번을 지불하니 12 * $1000 = 12,000이 됩니다.

하지만 Accelerated bi-weekly로 바꾸면 2주에 한번씩 500불을 냅니다. 그런데 잘 생각해보면 1년은 48주가(12*4) 아니라 52주가 됩니다.

52/2 = 26(지불 횟수) * 500 = $13,000을 내게되죠.

이렇게 원금을 더 많이 지불해서 이자를 더 빨리 깍는 방법이 이 Accelerated bi-weekly payments입니다.

캐나다에서 대부분의 회사원들이 2주에 한번씩 월급을 받기 때문에, 월급 다음날 모기지가 자동으로 빠져 나가게 해두면, 깜박하고 모기지 금액을 채워놓지 않아 마이너스 통장으로 내려가서 페날티를 지불하는 불상사를 막을수 있는 좋은 방법입니다.

저도 이 Accelerated bi-weekly payments로 현재 모기지를 갚고 있습니다^^

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1. Round Up

2. Lump-sum payments

어제 올렸던 모기지 빨리 갚는 방법 Round up에 이어 오늘은 그 두번째 - Lump-sum Payments에 대해 알아보겠습니다.

1. Take Advantage Of Lump-sum Payments

 이 두번째 방법은 아주 간단한 방법으로 목돈이 생겼을때 바로 모기지 원금을 갚는 방법입니다.

모기지 종류마다 이 lump-sum payments가 가능 한지 안한지, 가능하면 원금의 최대 몇 % 까지 일년에 낼 수 있는지 다릅니다.

제가 현재 내고 있는 모기지는 1년에 최대 원금의 15%까지 낼 수 있습니다.

만약 제가 $100,000의 모기지를 받았다면, 1년에 최대 $15,000 까지 원금을 갚을수 있는거죠.

아래표는 $100,000을 5년(Term) 고정(Fixed and Closed)으로 이자율이 5%을 기준으로 잡았으며 

1. 추가 Lump-sum payment 없는 기본 지불 방법과,

2. 매년 모기지 시작한 달이 될때 2%씩만 원금을 갚아도 어떻게 차이가 나는지 보여주는 표입니다.

5년간 원금을  $10,000 만불 더 갚아 나가면서 이자를 대략 $1,589.19을 세이브 하실수 있습니다.

가정마다 어느정도의 여유돈을 두고, 남는 돈을 모기지 원금 갚는데 사용할지는 다르겠지만, 안정된 직장인의 경우 대략 2달 정도의 생활비를 제외하고, 나머지를 원금을 갚는걸 추천 드립니다.

만약 얼마나 원금을 갚아야 될지 모르겠다 하시는분은 처음부터 바로 목돈을 다 갚지 마시고, 1번 Round up 방법으로 월 상환 금액을 높이시면서, 한달 생활비를 가늠해 보신후에, Lump-sum payments를 하시는 것도 좋은 방법이 될수 있을꺼 같습니다.^^

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1. Round Up

2. Lump-sum payments

보통 모기지를 처음 받는 분들이 하는 실수 중에 하나가 단순히 Interest rate 만 보는 경우가 있습니다.

그럴만한게 보통 모기지 얘기하면 "우리 이번에 3% 받았어, 우리 변동으로 2.6% 받았어" 와 같은 주로 이자율만 얘기합니다.

 모기지 받은지 4개월만에 갑자기 이직을 해서 연봉이 많이 뛰거나, 어디서 목돈이 생겼을 경우 굳이 이자율도 낮은 Saving Account나, Checking account에 넣어둘 이유가 없겠죠. 바로 원금을 최대한 갚는게 모기지에서 빨리 벗어날 수 있는 방법입니다.

그런데, A라는 Lender에게 돈을 빌릴때, 갚는 모기지의 금액을 상향 할 수도 없고, 하물며 1년에 갚을 수 있는 금액이 원금에 5%라고 하면, 목돈이 생기거나, 연봉이 뛰어도 원금을 깎으려면 페널티를 내야 할 지도 보릅니다.

하지만 B라는 Lender은 동일한 조건에 1년에 15%까지 원금을 깎을수 있고, 월 지불액도 2배까지 올릴수 있다면, 갑자기 소득이 높아지거나, 목돈이 생길경우, 충분히 원금을 원하는 만큼 깎을 수 있습니다.

그럼 위 내용으로 오늘은 그 첫번째 Double up에 대한 얘기를 해보겠습니다.

1. Take Advantage Of Increased Payment Options - Round up

이 Double up 이 무엇이냐 하면, 매달 내는 원금+이자 금액을 최대 100%까지 더 올려서 내는겁니다. 

예를들면 만약 매달 내는 원금 + 이자가 $1000면 $2000을 갚는거죠. 하지만 첨부터 100% 올려서 내는 경우는 아주 드문 경우일껍니다. 그래서 10%만 더 올려서 낼 경우 어떻게 되는지 한번 알아보겠습니다.

$100,000 를 25년 만기 5년 고정 텀으로 5% 이자율로 모기지를 받았다고 가정해 봅시다.

이 경우 한달 지불액이 대략 $581.60 입니다.

여기서 만약 한달 지불액을 10%만 올리면 한달에 나가는 금액이 $639.16 입니다.

이 두가지의 경우를 가지고 5년간 각각 얼마의 이자를 내고, 5년후 남은 원금이 얼마인지 봅시다.

출처 TD hompage

이 경우는 모기지를 대략 4년이나 앞당겨 끝낼수 있으며 5년간 대략 $460의 이자를 Saving 할 수 있습니다.

10%의 금액은 더 내는건 5년간 대략 $3,489.60 원금을 더 갚게 되고, 이로인해 대략 $460을 아끼게 되는것 이니, 바꿔말해 대략 $7.5 당 $1을 세이브 하는 경우가 됩니다. 

물론 10%의 금액을 더 내다가, 갑자기 몇 개월간 지출이 커질 경우 다시 기본으로 돌릴수 있습니다.

Credit Score

 신용 점수로 300점에서 900점까지 있으며 캐네디언들의 평균 스코어는 680~700점 정도 나온다고 하네요. 점수에 따라 더 좋은 조건에 대출을 받을수도 있고, 혹은 대출을 못 받을 수도 있습니다. 스코어에 영향을 주는 5가지는 Payment history, Amount credit, Credit history, Type of credit그리고 Inquiries 입니다.

1. Payment History (35%)

 각종 납부 금액과 빌린돈을 안 밀리고 잘 냈는지, 만약 연체된적이 있으면 기간이 얼마나 되고, 얼마나 자주 연체 되었으며 그 금액은 얼마나 되는지 등을 봅니다.

2. Available Credit(30%)

 총 얼마의 빚이 있는지, 어떤 종류이며, 총 몇군데에 있는지, 그 중 많은 금액이 몰려있는곳은 어디며, 얼마인지 크레딧 한도 대비 얼마 만큼 사용하는지 등에 의해 결정됩니다.

3. Credit History(15%)

 사용하고 있는 각각의 크레딧이 몇년이나 되었고, 가장 긴 크레딧은 얼마나 되었으며, 가장 최근에 만들어진 크레딧은 얼마나 되었는지 등을 봅니다.

4. Type of Credit(10%)

 얼마나 많은 종류의 Credit account가 있는지(신용 카드, 모기지, 자동차), 그리고 몇개나 있는지에 따라 신용 점수에 영향을 줍니다. 일반적으로 제1 금융에서 만든 신용카드(비자, 마스터, 아멕스 등등)가 월마트, 코스트코 혹은 백화점에서 만든 신용카드를 사용하는 것 보다 점수에 더 좋은 영향을 줍니다.

5. Inquiries (10%)

 얼마나 자주 본인의 Score를 체크 했는지가 신용점수에 영향을 줍니다. 일반적으로 신용을 체크하는 이유는 대출을 받기 위한 일로, 신용 점수를 자주 체크하는 것은 신용에 악 영향을 끼칩니다.

Pre-Qualification

 집을 구매 하기 전에 융자금을 몇% 이자로 얼마만큼 빌릴 수 있는지 사전에 Lender에게 확인받는 겁니다. 이 단계에서 서류 검사가 실행되는 것은 아니며, 신용 조회도 이루어지지 않습니다. 이 Pre-Qualification은 이자율을 보통 30일에서 최대 120일간 보장 받을 수 있습니다. 다만 Lender가 아직 Borrower의 서류를 검토한게 아니기 때문에 실제 Approval로 이루어지지 않을 수도 있습니다.

Pre-Approval (Pre-Approved)

 이 단계는 Lender가 Borrower의 모기지 대출 서류를 부분 또는 전부 검토하고, Certificate of Approval을 제공하는 것을 말합니다. 이 Certification은 보통 60~120일 동안 해당 이자율을 보장 해준다는 내용이 포함됩니다. 또한 이 서류를 Seller에게 보여주면, Seller는 여러분이 집을 사기 위해 현재 마켓에 나와 있는 진짜 Buyer라는 것을 믿을 수 있게 되며, Offer에 경쟁이 붙었을 경우 유리한 고지에 올라 설 수 있습니다. 다만, Pre-Qualification과 마찬가지로 Pre-Approval가 꼭 대출로 모두 연결되는 것은 아니지만, 본인이 제출한 서류에 심각한 오류가 없을 경우 대부분 Approval로 이어집니다.

Approval

 여러분이 해당 모기지를 해당 조건에 받을 수 있다는 것이 모두 확정된 상태를 말합니다.

더 이상 모기지가 나오지 않을까 걱정할 필요가 없습니다.

Mortgage Loan Insurance

 주변에 집을 마련한 사람들이 얼마만큼 다운페이를 했는지 물어보면 많은 분이 20%를 하시는걸 보셨을 껍니다. 그 이유는 Down payment가 20% (자영업자는 35%) 되지 않을 경우 의무적으로 모기지 대출 보험에 가입해야 합니다. 이 보험은 Mortgagor(돈을 빌리는)가 돈을 갚지 못할 경우(Mortgage Default)를 대비한 보험입니다. 일반적으로 돈을 빌려주는 Lender는 이 보험료를 Mortgagor에게 넘깁니다. (불법 아닙니다)

모기지 대출 보험료 Down payment의 %에 따라 아래 표와 같이 모기지 대출금액의 0.6%에서부터 4.5%까지 붙습니다.

https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/moloin/moloin_005.cfm

 위 이미지는 $330,000의 집을 구매하면서 만약 각각 10%, 15% 다운페이를 했을 때 Mortgage insurance 비용과 총 모기지 대출 금액이 얼마인지 보여주는 이미지 입니다.

가정 1. 10% Down payment 

$330,000(집 가격) - $33.000(10%) = $297,000(대출금)

$297,000(대출금) * 3.1(LTV 90%) / 100 = $9,207(보험료)

$297,000(대출금) + $9,207(보험료) = $306,207(총 대출금액)이 됩니다.

가정 2. 15% Down payment 

$330,000(집 가격) - $49,500(15%) = $280,500(대출금)

$280,500(대출금) * 2.8(LTV 85%) / 100 = $7,854(보험료)

$280,500(대출금) + $7,854(보험료) = $288,354(총 대출금액)이 됩니다.

가정 3. 20% Down payment (모기지 보험료 없음)

$330,000(집 가격) - 66,000(20%) = $264,000(총 대출금) 

결론

20% Down payment 금액 $66,000 과 15% Down payment 금액 $49,500 의 차액은 $16,500 이지만 

$288,354(가정2 총 대출금액) - $264,000(가정 3 총 대출금액) = $24,354가 납니다.

$24,354(총 대출액 차액) - 16,500(원금 차액) = $7,854

다시말해 15%의 다운페이를 하려던 사람이 $16,500만 더 다운페이를 해서 20%를 만들어서 모기지 보험료를 없애면, 대략 $7,854불을 세이브 할 수 있는 겁니다.

그래서 많은 사람이 최소 20% 다운페이를 하려고 하는 겁니다.

Amortization Schedule Table

 모기지 대출금 상환 스캐줄 테이블입니다. 매번 지급하는 납입금이 얼마이고, 그 납입금 중 어느 만큼이 이자를 갚는 금액이고, 나머지가 원금을 깍는 금액인지 한눈에 확인 가능한 테이블입니다.

 아래는 $300,000에 대한 5년 고정 연 3% 이자율에 25년 상환 일 때의 Amortization Schedule Table입니다. 매달 납입액은 대략 $1,423 불이고 그중

첫 달 이자는 $750, 원금은 $673을 갚게되고,

두 번째 달은 $748, 원금은 $674를 갚겠네요. 

이런 식으로 $1,423불 중 이자(I)로 나가는 금액은 서서히 줄고, 원금(P)을 갚는 금액이 커지는걸 보실수 있습니다.

모기지를 받을실때는 꼭 이 테이블을 보여 달라고 하세요^^

* 올해 초 부동산 가격이 급격하게 상승하더니 작년 연말에 집값 대비 무려 33%이상 올랐었습니다.