Credit Score

 신용 점수로 300점에서 900점까지 있으며 캐네디언들의 평균 스코어는 680~700점 정도 나온다고 하네요. 점수에 따라 더 좋은 조건에 대출을 받을수도 있고, 혹은 대출을 못 받을 수도 있습니다. 스코어에 영향을 주는 5가지는 Payment history, Amount credit, Credit history, Type of credit그리고 Inquiries 입니다.

1. Payment History (35%)

 각종 납부 금액과 빌린돈을 안 밀리고 잘 냈는지, 만약 연체된적이 있으면 기간이 얼마나 되고, 얼마나 자주 연체 되었으며 그 금액은 얼마나 되는지 등을 봅니다.

2. Available Credit(30%)

 총 얼마의 빚이 있는지, 어떤 종류이며, 총 몇군데에 있는지, 그 중 많은 금액이 몰려있는곳은 어디며, 얼마인지 크레딧 한도 대비 얼마 만큼 사용하는지 등에 의해 결정됩니다.

3. Credit History(15%)

 사용하고 있는 각각의 크레딧이 몇년이나 되었고, 가장 긴 크레딧은 얼마나 되었으며, 가장 최근에 만들어진 크레딧은 얼마나 되었는지 등을 봅니다.

4. Type of Credit(10%)

 얼마나 많은 종류의 Credit account가 있는지(신용 카드, 모기지, 자동차), 그리고 몇개나 있는지에 따라 신용 점수에 영향을 줍니다. 일반적으로 제1 금융에서 만든 신용카드(비자, 마스터, 아멕스 등등)가 월마트, 코스트코 혹은 백화점에서 만든 신용카드를 사용하는 것 보다 점수에 더 좋은 영향을 줍니다.

5. Inquiries (10%)

 얼마나 자주 본인의 Score를 체크 했는지가 신용점수에 영향을 줍니다. 일반적으로 신용을 체크하는 이유는 대출을 받기 위한 일로, 신용 점수를 자주 체크하는 것은 신용에 악 영향을 끼칩니다.

Pre-Qualification

 집을 구매 하기 전에 융자금을 몇% 이자로 얼마만큼 빌릴 수 있는지 사전에 Lender에게 확인받는 겁니다. 이 단계에서 서류 검사가 실행되는 것은 아니며, 신용 조회도 이루어지지 않습니다. 이 Pre-Qualification은 이자율을 보통 30일에서 최대 120일간 보장 받을 수 있습니다. 다만 Lender가 아직 Borrower의 서류를 검토한게 아니기 때문에 실제 Approval로 이루어지지 않을 수도 있습니다.

Pre-Approval (Pre-Approved)

 이 단계는 Lender가 Borrower의 모기지 대출 서류를 부분 또는 전부 검토하고, Certificate of Approval을 제공하는 것을 말합니다. 이 Certification은 보통 60~120일 동안 해당 이자율을 보장 해준다는 내용이 포함됩니다. 또한 이 서류를 Seller에게 보여주면, Seller는 여러분이 집을 사기 위해 현재 마켓에 나와 있는 진짜 Buyer라는 것을 믿을 수 있게 되며, Offer에 경쟁이 붙었을 경우 유리한 고지에 올라 설 수 있습니다. 다만, Pre-Qualification과 마찬가지로 Pre-Approval가 꼭 대출로 모두 연결되는 것은 아니지만, 본인이 제출한 서류에 심각한 오류가 없을 경우 대부분 Approval로 이어집니다.

Approval

 여러분이 해당 모기지를 해당 조건에 받을 수 있다는 것이 모두 확정된 상태를 말합니다.

더 이상 모기지가 나오지 않을까 걱정할 필요가 없습니다.

Mortgage Loan Insurance

 주변에 집을 마련한 사람들이 얼마만큼 다운페이를 했는지 물어보면 많은 분이 20%를 하시는걸 보셨을 껍니다. 그 이유는 Down payment가 20% (자영업자는 35%) 되지 않을 경우 의무적으로 모기지 대출 보험에 가입해야 합니다. 이 보험은 Mortgagor(돈을 빌리는)가 돈을 갚지 못할 경우(Mortgage Default)를 대비한 보험입니다. 일반적으로 돈을 빌려주는 Lender는 이 보험료를 Mortgagor에게 넘깁니다. (불법 아닙니다)

모기지 대출 보험료 Down payment의 %에 따라 아래 표와 같이 모기지 대출금액의 0.6%에서부터 4.5%까지 붙습니다.

https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/moloin/moloin_005.cfm

 위 이미지는 $330,000의 집을 구매하면서 만약 각각 10%, 15% 다운페이를 했을 때 Mortgage insurance 비용과 총 모기지 대출 금액이 얼마인지 보여주는 이미지 입니다.

가정 1. 10% Down payment 

$330,000(집 가격) - $33.000(10%) = $297,000(대출금)

$297,000(대출금) * 3.1(LTV 90%) / 100 = $9,207(보험료)

$297,000(대출금) + $9,207(보험료) = $306,207(총 대출금액)이 됩니다.

가정 2. 15% Down payment 

$330,000(집 가격) - $49,500(15%) = $280,500(대출금)

$280,500(대출금) * 2.8(LTV 85%) / 100 = $7,854(보험료)

$280,500(대출금) + $7,854(보험료) = $288,354(총 대출금액)이 됩니다.

가정 3. 20% Down payment (모기지 보험료 없음)

$330,000(집 가격) - 66,000(20%) = $264,000(총 대출금) 

결론

20% Down payment 금액 $66,000 과 15% Down payment 금액 $49,500 의 차액은 $16,500 이지만 

$288,354(가정2 총 대출금액) - $264,000(가정 3 총 대출금액) = $24,354가 납니다.

$24,354(총 대출액 차액) - 16,500(원금 차액) = $7,854

다시말해 15%의 다운페이를 하려던 사람이 $16,500만 더 다운페이를 해서 20%를 만들어서 모기지 보험료를 없애면, 대략 $7,854불을 세이브 할 수 있는 겁니다.

그래서 많은 사람이 최소 20% 다운페이를 하려고 하는 겁니다.